Wie Du mit Selbstnutzung beim Fix&Flip-Deal einfach Steuern sparen und Kapital generieren kannst

Schäbige Immobilien kaufen, renovieren und profitabel für viel Geld verkaufen, und das komplett steuerfrei? Geht das wirklich? Ja, es geht mit dem Eigennutzerflip/Selbstnutzerflip! Wie Du Fix & Flip-Deals mit Immobilien machst ohne Steuern zu zahlen, erfährst Du jetzt hier.

Praxis-Know-How ohne Fallstricke:

Grundsätzlich kann eine Immobilie, die sind in deinem Privatvermögen befindet, nach 10 Jahre ertragssteuerfrei verkaufen. Egal wie viel Gewinn Du mit dieser Immobilie gemacht hast.

Nutzt Du das Objekt aber selbst, dann hast Du überhaupt keine Frist! Hast Du selber in dem Objekt gewohnt, kannst Du 100% steuerfrei verkaufen, mit einer Ausnahme: Wenn Du vorher vermietet hast, dann hast Du eine 3 Jahres Frist. Hier müssen die 3 Jahre nur angeschnitten werden. Ein radikales Beispiel für 3 angeschnittene Jahre: 31.12.2018 (erstes Jahr), 2019 (zweites Jahr), 01.01.2020 (drittes Jahr). Lustig, aber gilt! Merken wir:

Das einfachste ist: Kaufe das Objekt leer und ziehe selber direkt ein. Dann ist es steuerfrei verkaufbar. 

Ist das Objekt vorher vermietet gewesen, müssen wir das anders angehen. Vermietet kann es gewesen sein, weil z.B. das Objekt in deinem Buy & Hold-Bestand war. Oder Du hast ein vermietetes Objekt gekauft, und musst auf Eigenbedarf kündigen. In diesen Fällen gelten die 3 Kalenderjahre.

Achtung: Hast Du jemanden kostenfrei in der Immobilie wohnen lassen, wie Handwerker oder ein Kindermädchen, und ich habe keine Miete erhalten, zählt das nicht als Eigengenutzt, sondern zählt genau wie als wäre es eine normale Vermietung gewesen. Ziemlich blöd, aber ist so.

Der Trick: Ich produziere diesen steuerfreien Verkauf für eigengenutzte Objekte. Was heißt Eigengenutzt? Eigengenutzte bedeutet, dass ich selber darin wohne, zu eigenen privaten Wohnzwecken. Deshalb kann man auf verrückte Art und Weise Immobilen für einen steuerfreien Eigennutzerflip nutzen. Auch wenn man unterhaltspflichtige Kinde darin hat wohnen lassen. Eine Studentenbude für meine Kinder ist dafür nutzbar, wenn das Kind längerfristig dort wohnt.

Willst Du die Chance mit deinen Kinder nutzten, dann müssen die Kinder wirklich unterhaltspflichtig sein. Unterhaltspflichtig sind deine Kinder zum Beispiel in Ihrer ersten Lehrausbildung. Wenn dein Kind schon eine Ausbildung gemacht hat und danach studieren geht, dann kann es kritisch werden. Bei einer Erstausbildung oder einem Erststudium funktioniert der Eigennutzerflip noch. Oder wenn deine Kinder jünger sind, geht das auch. Wenn dein Kind mit 16 Jahren auszieht, unterhaltspflichtig ist und deshalb weiterhin versorgt wird, dann funktioniert es. Auch wenn es jünger ist kannst Du durch deine Kinder einen steuerfreien Fix & Flip-Deal (aber Eigennutzerflip) durchziehen. Ich weiß was Du jetzt denkst, aber bei deinem 8 Jährigen Kinde funktioniert das nicht, denn es kann nicht alleine wohnen, oder? 😉

Das Finanzamt prüft meine Aktivitäten. Besonders wenn ich beanstande für etwas keine Steurern zu bezahlen, was beim Eigennutzerflip die Hauptmotivation ist. Deshalb kann ich nicht einfach so hin und her umziehen. Der Grund muss logisch und klar ersichtlich sein. Wirklich wichtig: Es muss gute Gründe dafür geben, warum ich das Objekt schon wieder verkaufe. Diese Gründe dürfen nicht schon vorher im Vorfeld klar gewesen sein.

Fallbeispiel: Finanzierung von Eigennutzer-Flip

Was sind gute und plausible Gründe für das Finanzamt?

Gute Gründe sind: Familiäre Gründe oder Arbeitstechnische Gründe. Was wären den familiäre Gründe? Zum Beispiel Gründe wie, dass der Mann mit seiner Freundin zusammengezogen ist und sich danach von ihr trennt, weil jetzt die Wohnung zu groß ist. Oder: Ein Ehepaar zieht in eine Wohnung und bekommt Kinder, sodass die Wohnung jetzt zu klein ist und eine größere Wohnung gebraucht wird. 

Unter die Kategorie "Arbeitstechnische Gründe" geht es wegen einem neuem Arbeitgeber, sodass man deshalb umziehen muss. Das ist ein klassischer Grund.

Auch funktioniert auch ein "nicht vorhergesehener Dienstsitzwechsel". Das ist der Fall, wenn Du beim gleichen Arbeitgeber angestellt bleibst aber dein Arbeitsort sich verändert, z.B. Du wirst in eine andere Filiale versetzt um dort Entwicklungshilfe zu leisten. Wenn ein solcher Dienstsitzwechsel unvorhergesehen ist, dann kannst Du deine von dir bewohnte Immobilie steuerfrei verkaufen. Es gibt hier sogar Gerichtsurteile zu einem Extremfall. Da hat einer innerhalb von 5 Jahren ganze 4 Eigennutzerflips steuerfrei gemacht, weil seine 4 Dienstsitzwechsel unvorhergesehen waren. Die Info über das Urteil (Urteil: BFH v. 2.9.1992 XI R 21/91, BStBI II 1993, 668, unter B.II.4.) haben wir aus dem Buch "Gewerblicher Grundstückshandel und private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken" (S. 129. Rn. 488).

Wenn ich vorhabe in Zukunft meine Job zu kündigen und dann bei meiner Mama GmbH angestellt zu sein, dann habe ich hier auch die Möglichkeit einen Coworking-Space residieren zu lassen an der der Adresse von meinem neuen Objekt. Mit dem Wechsle zur Mama-GmbH und dem Wechsel des Standorts der Mama-GmbH habe ich wieder einen Arbeitgeberwechsel produziert, welcher einen Umzug fordert. Solche Strategien sollten mit einem Berater gut durchgedacht werden, damit alles gut über die Bühne läuft.

Wenn ich mir ein Objekt zur Selbstnutzung aussuche, bei dem der Weg zum Arbeitsgeber deutlich kürzer ist, ich also weniger Fahrzeiten habe, ist das ein plausiblerer Grund, als wenn das Objekt weiter weg vom Arbeitgeber ist und sich sonst nichts verändert hat. Logisch, oder?

Das Finanzamt stellt sich immer die Frage "Warum hast Du das gemacht?" Es muss immer, immer, immer ein außersteuerlicher Grund vorhanden sein. Und diesen Grund musst Du plausibel belegen können. Deshalb solltest Du zusätzlich alle Belege sammeln, am besten in einem eigenen Ordner. Belege für den Umzugswagen, für den Nachsendeantrag (bei der Post), Telefon-, Strom- und Wasserrechnungen. Und Strom- wie Wasserverbrauch muss bei einer Nachprüfung plausibel sein.

Wie gestalte ich eine Eigennutzerflip-Finanzierung richtig?

Die Finanzierung muss richtig angelegt sein. Es darf unter keinen Umständen der Schein entstehen, dass schon ein Verkauf geplant war. Ich brauche eine Finanzierung mit z.B. 10 Jahre Zinsbindung, denn bei einer kürzen Zinsbindung denkt sich der Prüfer, dass Du nur kurz finanzieren wolltest und den Flip geplant hast. Unsere grundsätzliche Haltung zur Zinsbindung bei der Portfolioskalierung kannst Du hier nachlesen. Hier brauchst Du ein Darlehen mit einer Sondertilgungsoption nach 2 Jahren. So kommst Du früher (nach 2 Jahren) aus dem Vertrag raus, ohne Extragebühren.  

Wie oft kann ich das wiederholen?

Es ist sowieso schwer viele Flips mit Immobilien nacheinander zu machen. Grundsätzlich ist diese Strategie längerfristig einzusetzen. Am leichtesten mache ich es mir, wenn ich die Grenze von 3 Jahren einhalte, auch wenn ich es nicht müsste. Dann lebe ich halt etwas länger in dem Objekt, bin aber auf der sicheren Seite.

Wann kann ich das noch nutzen?

Wenn Du einen Mieter raushaben möchtest, kannst Du als Eigentümer auf Eigenbedarf kündigen und selbst einziehen. Das ist eine super Lösung um einen nervigen Mieter rauszubekommen. Und Du verdienst auch noch Geld dabei. 

Wann Du das öfter machst, dann musst Du darauf achten, dass Du die ständigen Wohnsitzwechsel in die Schufa eintragen lässt. Den mehrere Wohnsitzwechsel ziehen deinen Schufa-Score runter. Wenn Du zum Einwohnermeldeamt gehst, was Du für den Nachweis tun musst, bekommen nicht automatisch alle den Wechsel mit. Deshalb teile deinen Banken oder deinem Handyversorger den Wechsel nicht mit, denn dann erfährt die Schufa auch nichts davon. 

Post lässt Du dir über den oben erwähnten Nachsendeantrag zusenden. Für 24 Monate für 35,00 € geht das. Generell: Handyverträge sollten über die GmbH laufen. Bei Wasser findet keine Schufa-Prüfung statt. Strom und Gas kannst Du bei einem gewerblichen Versorger wählen, der die Schufa nicht zieht. Wir empfehlen hierfür: https://www.eoptimum.de. Dann sparst Du dir Mitteilungen an die Schufa bezüglich Wohnsitzwechsel. Denn viele Wohnsitzwechsel in kurzer Zeit ziehen den Schufa-Score runter. Damit machst Du es dir schwerer weitere Darlehen aufzunehmen, die Du für deine Portfolioskalierung benötigst.

Welche Fallstricke können noch auftreten?

Wenn Du frühzeitig Anzeigen schaltest um zu schauen ob das Objekt verkauft werden würde oder früh einen Makler mit dem Verkauf beauftragst, oder wenn Du schon in der Sanierung die Immobilie an die Wünsche des zukünftigen Käufers anpasst, dann kommt das schnell in Bauträgertätigkeiten rein, also gewerbliche Grundstückshandel (Mehr darüber in dem Buch hier), die so nicht steuerfrei ist. Pass auf mit den Gewährleistungsverpflichtungen. Wenn Du beim Verkauf in den Vertrag mehr Gewährleistungsverpflichtungen reinschreibst, als sonst marktüblich bei einem Privatverkauf, dann stellt sich dir Fragen, warum Du dem Käufer mehr Gewährleistung lieferst. Wenn Du parallel mehrere gewerbliche Fix & Flip Projekte machst, dann musst Du dem Notar glasklar machen, dass dieses Objekt wirklich für eigenen Wohnzwecke von dir privat gekauft wird. Mach klar: Das ist ein privater Kaufvertrag, und kein gewerblicher Kaufvertrag. Im Ankauf als auch im Verkauf muss es ein privater Kaufvertrag sein. und niemals darf es ein gewerblicher Kaufvertrag sein, auch wenn der Zeitraum dazwischen kurz ist. 

An dieser Stelle verweis auf Abgabenordung (AO) §42 missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten - achte darauf hier alles richtig zu machen! Nichts darf extra so geplant werden, sonst machst Du dich der Steuerhinterziehung strafbar. 

Ein besonderes Thema noch: Machen habe versucht in ihrer eigengenutzte Wohnung die Freundin mit einer fiktiven Miete reinzunehmen, um entsprechende Werbungskosten anteilig abziehen zu können. Das ist einfach Käse, wenn man da steuerfrei raus will. Wie kommst man da raus? Es gibt eine Möglichkeit: Gehe zum Finanzamt und mach eine Selbstanzeige. Gebe zu, dass Du eine fiktive Miete produziert hast nur um damit einen Werbekostenabzug zu sichern. Das Finanzamt wird dir den Werbekostenabzug dann nachträglich verwehren. Du kommst nicht ins Strafrecht rein, wenn Du eine Selbstanzeige machst. So kannst Du den Ansatz der Untervermietung, den Du nie hattest, wieder rausnehmen und dann eben das ganze Objekt steuerfrei per Eigennutzerflip verkaufen. Wer von Anfang an ehrlich ist, macht es gleich richtig. In dem Fall kann man den Fehler noch gut machen.

Sonstige Knackpunkte bei dem Eigennutzerflip

Wenn man verheiratet ist, muss der Ehepartner überzeugt sein und bei den ganzen Flips mitlaufen. Man muss zusammenhalten und zusammenarbeiten. Dem Wunsch "schön wohnen" kann man nicht immer hinterherkommen. Ist Dir schönes Wohnen wichtig, dann hast Du Einschränkungen in der Objektauswahl, der Lage und dem Aufwand. Wenn Du hier flexibler bist, kann Du leichter Objekte für den Eigennutzerflip finden.

Ansonsten ist der Eigennuzterflip eine klassische Strategie, die Investoren fahren. Das kann man neben dem gewerblichen Immobilienhandel, dem Fix & Flip, machen. Und auch neben dem Aufbau einer Buy & Hold-Portfolios, also neben der Portfolioskalierung. Wichtig ist nur, an alles zu denken und strategisch kluge Entscheidungen zu treffen.