Ankaufsprüfung: Worauf achte ich bei der Besichtigung?
1. Vorab:
Die Mikrolage kennen lernen durch persönliche Analyse. Wie? Besuche Vorort einen Friseur und frage das Personal bezüglich der Gegendaus. Geh in einem Restaurant essen und frage die Keller nach der Region.
In seinem eigenen Dorf nach guten Immobilien zu suchen führt oft nicht zu den besten Deals. Man muss oft in andere Regionen gehen. Mach Städtereisen oder Kurztrips-Urlaube an Wochenenden um die Stadt kenne zu lernen. Die übliche Work-Life-Balance eines Investors.
2. Wenn du ein konkretes Objekt vorliegen hast:
Geh eine Stunde vorher in der Stadt spazieren. Versuch mit Leuten ins Versuch mit Leuten ins Gespräch zu kommen um mehr über die Gegend rauszufinden; und was in der Gegen so abgeht. Und gleichzeitig hast du zeitliches Puffer und kommst pünktlich zum Termin. Nebenbei bist Du viel relaxter bei der Besichtigung.
3. Die Besichtigung:
Ist der Keller und das Dach trocken? Zu Beginn brauchst Du keinen Architekten oder Baugutachter mitzunehmen, das kostet nur. Erstmal selber schauen, und wenn du merkst das etwas kritisch sein könnte, und du den Zuschlag für das Objekt erhalten würdest, dann kannst du eine weitere Besichtigung mit dem Bauschadensgutachter/Architekten mitnehmen.
4. Ganz wichtig sind die Menschen:
Der Makler, Eigentümer und Mieter. Es geht hier um Smalltalk. Manchmal bist Du bei einer Objektbesichtigung und das Objekt passt nicht zu 100% in deine Portfolioskalierungsstrategie. Aber Du machst die Besichtigung trotzdem um eine Beziehung zu dem Makler aufzubauen. Dann konzentrierst Du dich bei dieser Besichtigung auf den Aufbau der Beziehung zum Makler.
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5. Finde die Verkaufsmotive des Käufers:
Will er schnell verkaufen oder einfach nur einfach verkaufen, oder der Verkäufer will so wenig wie möglich Ärger beim Verkauf haben, oder will er nur maximal teuer verkaufen (und es läuft in ein Bieterverfahren). Vielleicht ist jemand gestorben oder musste ins Altersheim und die Wohnung soll verkauft werden, ist aber noch vollgestellt mit Gerümpel. Dann kannst die Entrümpelung kostenlos übernehmen. Darüber bekommst Du vielleicht einen Zuschlag hast, weil Du die Entrümpelung gratis On-Top anbietest; damit kannst Du dich absetzten. Ein super Ass-im-Ärmel ist eine mitgebrachte Finanzierungsbestätigung. Wenn Du zur Besichtigung schon eine Finanzierungsbestätigung mitnimmst, genießt Du ein seriöses Auftreten. Ein seriöser Makler arbeitet gerne mit seriösen Kunden. Du zeigst so dem Makler das Du ein Profi bist. Um beim Verkäufer Punkte zu sammeln ist das nicht so wichtig wie bei einem Makler. Für ein seriöser Auftreten brauchst Du einen professionellen Finanzierungspartner wie Immotege. Erfahre hier 10 Vorteile von Immotege für Immobilieninvestoren (hier klicken!).
Beim Verkäufer kann eine Anzahlung helfen. Du legst 500 €, 1000 € oder 5000 € dem Verkäufer auf den Tisch; natürlich gegen eine Quittung. Der Trick ist: Du gibst die Zusage für das Objekt, und bittest das Objekt vom Markt zu nehmen. Zweck ist, dass keine weiteren Besichtigungen geführt werden und das Objekt nicht an den Höchstbietenden verkauft werden. Im schlimmsten Fall wird ein anderer Interessent dir reinfunken. Oder das Objekt steht noch lange online im Anzeigenportal und generiert haufenweise weitere Interessenten, was deine Konkurrenten sind.
6. Übung macht den Meister:
Du wirst Stück für Stück besser. Mach dir klar, dass Du lange Checklisten nicht abarbeiten können wirst. Konzentriere dich auf einige wichtige Punkte. Mach dir bei der Besichtigung einfache Notizen. Dann kannst Du für die Modernisierung Informationen sammeln, sowas wie: Fenster, Heizung, Bodenbeläge oder Bad. Frage immer wann was ausgetauscht wurde. Mit einer solchen Auflistung geht es bei der Bank leichter. Wichtig ist zu fragen ob die Ausstattung dazugehört, z.B. gehört die Küche zur Wohnung oder dem Mieter. Beachte auch was wann ausgetauscht wurde; und ob es selbst ausgetauscht oder durch Profis ausgetauscht/renoviert wurde. Und zu guter Letzt: Stimmen die Pläne mit dem Grundriss überein, die Deckenhöhen mit dem Querschnitt?
Fazit:
Fokus auf Menschen legen. Nimm bei der Besichtigung mit was du sehen kannst (Aufwertungspotential)). Mach dir Notizen für die Finanzierung. Close den Deal gleich bei der Besichtigung.
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