Was läuft bei der Immotege GmbH hinter den Kulissen ab? Ganz transparent berichten wir hier über ein interessantes Investment des geschäftsführenden Gesellschafters der Immotege GmbH. Das Objekt ist ein 3-Familienhaus in Illingen (in einem Ort zwischen Pforzheim/Vaihingen an der Enz) in Baden-Württemberg. Der Ort hat rund 700 Einwohner. Die Mikrolage des Objekts ist direkt im Zentrum, nur 350 Meter/fünf Minuten zu Fuß zum Bahnhof. In sechs Minuten ist man in der nächsten größeren Stadt Vaihingen an der Enz mit knapp 30.000 Einwohnern, ab 24 Minuten ist man mit dem Zug am Hauptbahnhof in Stuttgart.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandsobjekte lagen laut Immobilienscout24 bei 2.343,40 € je Quadratmeter. Das günstigste, ältere und sanierte Objekt mit ebenfalls wenig Grundstücksfläche, auch im Zentrum mit 210 Quadratmeter, wird für 400.000 € angeboten. Deshalb nehmen wir das als Basiswert: ca. 1.900€/QM anstatt 2.343 €/QM für eine konservative Rechnung.
Warum wollte das Objekt niemand haben?
Es handelte sich um ein Stockwerkseigentumsrecht (der Vorläufer der WEG). Aufgrund der chaotischen Aufteilung im Objekt wäre nur eine Wohnung überhaupt nutzbar. Im Gerichtsverfahren führte sich ein aggressiv wirkender junger Mann entsprechend auf, der verwandt ist mit den Miteigentümern, weil er das Objekt selbst sehr günstig kaufen wollte.
Der Verkehrswert wurde mit 11.000€ ermittelt, ersteigert wurde es für 19.500 €, was aber immer noch wie geschenkt war.
Nach 1,5 Jahren konnte in mehreren Gesprächen und Briefen, in welchen das Objekt runter gemacht wurde - geistige Brandstiftung - ein freihändiger Kauf erreicht werden: Kaufpreis lächerliche 9.100€.
Gesamtinvestitionskosten: 19.500 € + 9.100 € = 28.600,00 €
Grunderwerbsteuer + Notar/Gericht: ca. 1.900 €
Totalsanierung: ca. 100.000 € (= ca. 500 €/QM)
Gesamtkosten: ca. 130.000 €
Wert nach Sanierung (konservativ): ca. 400.000 € (o.g. 1.900 €/QM)
Erwartete langfristige Wertsteigerung bei 3% in 10 Jahren: ca. 137.500 €
Verkaufspreis nach 10 Jahren: ca. 537.500 €
Gesamtgewinn (steuerfrei, ohne die Mieteinnahmen): ca. 407.500 €
Zusätzliche Mieteinnahmen nach ca. neun Jahren pro Jahr:
2.500 €/Monat * 12 Monate = 30.000€ pro Jahr.
Zinsbelastung (90.000 € * 0,013) = 1.170 €
Abschreibungen (60.000 € * 0,025) = 1.500 €
Gewinn vor Steuer: 27.330 €
Steuerbelastung (27.330 € * 0,4725) = 12.913 €
(47,25% ist der Spitzensteuersatz von 45% + Soli von 5,5 %.)
Wie wird das Objekt genutzt?
Möglicher Exit: Verkauf zu ca. 550.000 € (o.g. Verkaufspreis nach 10 Jahren von 537.500€ ist hier aufgerundet) an eigene VV-GmbH. Der Verkauf geschieht nach Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist. Stichtag ist jeweils von Kaufvertrag zu Kaufvertrag (Eigentumsumschreibung im Grundbuch oder wirtschaftlicher Übergang sind nicht entscheidend).
Dort wird das Abschreibungspotential erhöht; von ca. 60.000 € auf ca. 500.000 €. Das Gebäude ist vor 1925 errichtet worden, daher greift hier die 2,5%-Abschreibung. Ergibt 440.000 € * 0,025 = 11.000 €. Also 11.000€ höhere Abschreibung nach zehn Jahren.
Und wir haben 11.000 € abziehbare Zinsen, den die Finanzierung wird von 50.000 € erhöht auf 550.000 €. Und 550.000 € * 2% Zinsen = 11.000 € abziehbare Zinsen. Gesamtkosten mindestens ca. 22.000 €. Mieteinnahmen ca. 30.000 €. Dann ergeben die 30.000 € Mieteinnahmen - 22.000 € Kosten = 8.000 € Überschuss vor Steuer.
8.000 € Überschuss vor Steuer * 0,15825% (15% Körperschaftssteuer + Soli) = 1.266 € Gesamtsteuerbelastung (im Vergleich zu vor der Optimierung von 12.913 €) macht eine Steuerersparnis pro Jahr mit nur diesem einen Objekt von 11.647 €.
Nun könnte man argumentieren, dass das Objekt ja jetzt in der GmbH ist, und dass wenn man den Gewinn aus der GmbH herausholen wollen würde, man den Gewinn als Geschäftsführergehalt wieder zu 47,25% zu versteuern hätte oder über eine Ausschüttung dann den Gewinn mit 26,5% (15,825% Körperschaftssteuer + 25% Abgeltungssteuer + Soli) bei der Ausschüttung zu versteuern hätte. Aber es funktioniert ganz anders...
Achtung: Es wird niemals, niemals, niemals Geld per Geschäftsführergehalt oder Gewinnausschüttung aus der Gesellschaft geholt, sondern immer nur über Verkäufe von aufgewerteten Immobilien aus dem Privatvermögen an die GmbH. Wichtig: Niemals anders und nur so! Die GmbH zahlt den Kaufpreis der Immobilie an dich als Privatperson. Du verkaufst als Privatperson das Objekt nach 10 Jahren steuerfrei an die GmbH.
Den Kaufpreis von 550.000 € finanziert die GmbH dabei zu ca. 60-80% über eine Bank. Die restlichen 40-20% nimmt die Gesellschaft bei Ihrem Gesellschafter (also bei dem Gesellschafter der Immotege GmbH, der das Objekt in Illingen als Privatperson kaufte und jetzt an die GmbH verkauft) als Darlehen zu marktüblichen Zinsen auf. Leider sind diese natürlich ohne Absicherung entsprechend hoch, sodass sich für das Objekt ein Mischzins von ca. 2% ergibt (Bankanteil ca. 1,3%). Immer ausgehend davon, dass die Zinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben.
Die Zinsen sind eine Ausgabe der GmbH, die mindern den zu versteuernden Gewinn und sind im Privatvermögen (Du als Privatperson bekommst die Zinsen von deiner GmbH gezahlt), nach Abzug der 801€ Sparerpauschalbetrag. Versteuert wird es so: Kapitalertragsteuer gilt nur für Beteiligungen unter 10%, bei denen weder Sperrminorität noch Einstimmigkeit vereinbart wurden. Das ist mit Teileinkünfteverfahren eigentlich kein Problem, da der Steuersatz nachher ähnlich liegt wie bei Abgeltungssteuer (60% von 42% = 0,25). Und das ist wie der Kapitalertragssteuersatz. Und du hast den zusätzlichen Vorteil, das Aufwendungen abzugsfähig sind. Nachteil: Die Freibeträge der Abgeltungssteuer können nicht genutzt werden.
Innerhalb der GmbH wird absichtlich nur mit max. 80% finanziert, um einen günstigen Zinsensatz bei einer Bank zu erhalten. Und strategisch wichtig: Es soll ein niedriger Gesamtverschuldungsgrad im Portfolio der VV-GmbH (Holding) erreicht/gehalten werden. Grund dafür ist, dass die Rendite mit 5,5% aufgrund des hohen, aber nicht zu hohen, Kaufpreises (üblich unter Dritten) nicht sonderlich hoch ist.
Alternativ zu einer Bankfinanzierung wäre auch die Möglichkeit, es komplett über ein Verkäuferdarlehen zu organisieren. Oder in der Vergangenheit aufgelaufene Gewinne, die sich in der Gesellschaft angestaut haben nutzen, da diese noch 2 Kapitalgesellschaften als Tochterfirma hat - einmal eine Onlinedruckerei und einmal die Finanzierungsvermittlungsfirma Immotege, welche die VV-GmbH dieser Gesellschaften die Gewinne als Holding 95% steuerfrei ausgeschüttet erhält.
Die Tochtergesellschaften mussten diese allerdings mit ca. 31% (Gewerbesteuer + Körperschaftssteuer + Soli) vorher versteuern. Dies ist aber in Summe immer noch der deutlich günstigere Steuertarif als im Privatvermögen mit einem Einzelunternehmen oder mit GmbH + Gewinnausschüttung nach Privat von ca. 47,25% Geschäftsführer-Gehalt oder ca. 57,5% Gewinnausschüttung.
Die passives Einkommen-Alternative:
Anstatt einer Bankfinanzierung könnte die VV-GmbH (Holding) den Kaufpreis von 550.000 € auch in Raten nach Privat bezahlen. Die Ratenhöhe könnte man sich so zurechtlegen wie man gerade privat brauchen kann. Will man z.B. 2.000,00 € netto jeden Monat haben, legt man einfach die Ratenzahlung auf 24.000 € pro Jahr fest, Rückzahlung von Darlehen sind ja schließlich steuerfrei.
Ohne Zinsen hätte man dann schon mal für die nächsten 23 Jahre sein steuerfreies passives Einkommen mit nur einem einzigen Objekt gesichert. Verlangt man seiner GmbH noch 2% Zins ab = 11.000,00 € anfänglich pro Jahr (abzüglich Grundsteuerfreibetrag 8.820 € + Kosten der privaten Krankenversicherung), sind das die einzigen 11.000 € Einkommen. Ist hier der Steuersatz nach Abzug der Kosten dann ebenfalls 0%, kommt man sogar auf fast 31 Jahre Laufzeit mit passiv 2.000,00 € netto pro Monat. Innerhalb dieser Zeit muss man sich dann ein weiteres Objekt dieser Art suchen. Dann hat man vollends für sein Leben ausgesorgt. Es reichen also zwei Objekte und man kann sein Leben lang von einem passiven kleinen steuerfreien Einkommen leben.
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Nebenher werden natürlich weitere Objekte im Privatvermögen angekauft, optimiert - und können später wieder an die VV-GmbH (die eigene Familienstiftung, die Ehefrau oder die Kinder) verkauft werden. Die Ehefrau und die Kinder haben den Zusatzvorteil, dass hier keine Grunderwerbssteuer bei der Transaktion anfällt. Die Kinder haben Zusatzvorteil, dass Sie jeweils von einem neuen, im Regelfall ungenutzten, Steuerfreibetrag von 8.800 € profitieren. So wie Verwandtschaft in gerader Linie, Ehegatten, Stiefkinder und deren Ehegatten, sowie ein paar Ausnahmen Vergünstigungen bekommen.
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