Mietrendite berechnen

Mietrendite berechnen: Wie hoch sind die realen Bewirtschaftungskosten?

Grob solltest Du mit 1/3 deiner Nettokaltmiete kalkulieren. Viele Immobilieneigentümer fahren mit 2 € je qm je Monat ziemlich gut. Diese Kostenblock ist individuell und jährlich unterschiedlich, weil in einem Jahr mehr Kosten für das Gemeinschaftseigentum anfallen, in dem anderen Jahr mehr Kosten für das Sondereigentum (den Innenbereich deiner eigenen Wohnung) anfallen oder in einem Jahr keine weitere Kosten anfallen und Du mehr von deinem Geld hast.

Eigenkapitalrendite berechnen: Immobilienrendite berechnen

Der Eigenkapital-Hebel ist einer der Hauptgründe für Immobilieninvestment. Hier nimmst Du dein eingesetztes Eigenkapital und verrechnest damit die jährlichen Überschüsse. Beispiel: Du möchtest 20.000 € als Eigenkapital in eine Immobilie investieren. Du kaufst eine Immobilie für 100.000 €, 90.000 über eine Finanzierung, 10.000€ Erwerbsnebenkosten und 10.000 € von der Immobilie bezahlst Du aus Eigenkapital (deinen 20.000 €). Die Immobilie liefert eine Nettomietrendite von 5 % im Jahr, also 5.000 €. Jetzt verrechnest Du die 5.000 € mit, deinem eingesetzten Eigenkapital, deinen 20.000 €. Also 5.000 € / 20.000 €. Das ergibt eine Eigenkapitalrendite von 25 % im Jahr. Dein investiertest Geld wächst jährlich um 25 %, weil Du die Immobilie nicht komplett cash gekauft, sondern einen großen Teil per Bankdarlehen finanziert hast. Wir als Finanzierungsvermittler können dir hierbei jederzeit helfen. Frage jetzt kostenlos dein unverbindliches Finanzierungsangebot an: Finanzierung anfragen.

Mietrendite berechnen Excel

Bald wirst Du kein Excel mehr für die Mietrendite brauchen: Wir programmieren gerade ein Portal, mit welchem Du online dein Immobilienportfolio digital und zentral verwalten kannst. Mietrenditerechner, sowie Darlehensrechner sind enthalten. Schau aber über den Tellerrand, es gibt mehr als nur eine Mietrendite-Excel, wie das untere Video mit dem Thema Residualrechnung verdeutlichen wird.

Wie viel Mietrendite ist gut? Ab welcher Mietrendite lohnt sich ein Kauf? Was ist eine gute Mietrendite? Wie hoch ist eine gute Mietrendite?

Ja, die Rendite, die Nettokalt-Mieteinnahme, sollte alle Risiken (Mietausfall, Leerstand, etc.) und Gebühren (Hausverwaltung, Instandhaltung, etc.) locker einbringen. Jedoch kann das den Fokus von der Hauptsache ablenken. Es geht beim Immobilien als Kapitalanlage / Investment hauptsächlich um: Freier Cashflow pro Wohnung!!!

Der freie Cashflow pro Wohnung darf nicht nur 0 € sein, sondern muss immer (oder kurzfristig erreichbar) um 50-150 € pro Monat pro Wohnung sein. Ansonsten lohnt sich dein ganzer Zeitaufwand nicht. Immobilien sind kein rein passives Investment, bzw. wenn du sie stärker passiv haben willst, musst Du Mitarbeiter zahlen, die sich darum kümmern, und dafür muss Budget da sein. 

Mietrendite Deutschland: Welche Mietrendite ist realistisch?

An welchem Standort kann man Immobilien noch profitabel kaufen?

Es gibt 3 Regionen in Deutschland, in denen noch relativ einfach 10 % Rendite mit Immobilien erwirtschaftet werden können.

Diese sind grundsätzlich: Norddeutschland, Ostdeutschland und das Ruhrgebiet.

Ruhrgebiet: Düsseldorf und Köln fallen wegen hoher Preise raus, Bochum als "gefährdeter Automobilstandort" auch.

Ostdeutschland: Sachsen müsste man ausklammern, sowie die Region Eisenach. Berlin direkt ist zu teuer, dort fällt auch das Autoproblem nicht ins Gewicht.

Norddeutschland: Hamburg als teures Pflaster klammern wir aus, Bremen und Emden als Autostandorte. Verbleibt alles nördlich vom Autostandort Wolfsburg, aber auch Sachsen-Anhalt als gute Investmentstandorte.

Cashflow und Sicherheit geht vor Wertsteigerungspotential

Es ist eben nicht so, dass ein Top-Standort sicher ist. Ein hochpreisiger Standort lässt sich zwar immer vermieten, bereitet jedoch ein enormes Rückschlagpotential im Preisniveau, was zu Nachbesicherung des Darlehens bei fallenden Preisen führen kann (Worstcase!). Teure Immobilien in großen Städten geben nur vermeintliche Sicherheit (die klassischen Ein- bis Zweizimmerwohnungen).

Investment-Kalkulation: Wie berechnet man eine Mietrendite aus?

Rechne deine Immobilie immer selbst, mich interessieren Gutachten und die Rendite, die der Makler in Aussicht stellt, nicht. Es interessieren mich nur meine eigenen Zahlen. Gutachten sind sowieso nur bei großen Gesellschaften relevant. Für mich als Privatinvestor sind sie ein schöner Überblick, mehr auch nicht.

Unterschied zwischen Wert und Preis - Verschuldungsgrad

Wert und Preis sind zwei komplett unterschiedliche Dinge. Was interessiert uns? Beides!

Entspricht der Wert dem Preis, ist das Objekt marktgerecht, also langweilig. Wenn wir nicht erhebliches Kapital aus anderen Quellen bringen, um permanent unseren Verschuldungsgrad im Portfolio zu senken, dann müssen wir unter dem Marktpreis einkaufen. Natürlich soll man die Mietrendite berechnen, aber der Kaufpreis ist Teil der gesamten Investmentkalkulation.

Ansonsten ist mir immer neu dazukommenden 100 % Finanzierungen unser Portfolio schnell zu stark verschuldet. Wir müssen den Gesamtverschuldungsgraf im Portfolio (LTV = Loan to Value) immer unter 80 % halten, besser noch unter 60 % halten. Dies schaffen wir normalerweise nur, wenn wir im Einkauf mindestens 20 % Einkaufsgewinn realisieren. Der Preis, den wir zahlen, liegt also 20 % unter dem Marktpreis.