Wie Blankodarlehen dein Portfolio skalieren [Blankokredit]

Was ist ein Blankokredit / Blankodarlehen? Blankodarlehen sind im Prinzip nichts anderes als Ratenkredite. Blanko bedeutet dabei, dass diese nicht dinglich (Grundschuld - Immobilie beleihen) besichert sind. 

Wobei es Grenzformen gibt, denn im Falle von Negativdarlehen (auch Darlehen gegen Negativerklärung) wird zwar nicht dinglich besichert, jedoch verpflichtet man sich, den Darlehensgeber bei Verkauf oder Nachbesicherung um Erlaubnis zu fragen, was in der Praxis nicht überwacht wird und da die dingliche Sicherung fehlt, umfangen werden kann - natürlich mit der Folge der Darlehenskündigung im Worstcase, das man dann eben entsprechend umschuldet.

Blankodarlehen haben als Voraussetzung, dass Immobilien vorhanden sind, teils ein bis fünf Jahre im Bestand, teil eigengenutzte Objekte, teils aber auch nur, dass eine Immobilie im Privatbestand erworben wird. Dies grenzen sie von Ratenkrediten zur freien Verwendung ab. Teils sind Blankodarlehen auch zum Kauf oder für Kaufnebenkosten nutzbar, dies grenzt sie von reinen Modernisierungsdarlehen (als Ratenkredit mit zehn bis 15 Jahren Laufzeit) oder reinen Blanko-Modernisierungsdarlehen (oft 9+9 Jahre Laufzeit) ab.

Der Vorteil von Blankodarlehen gegenüber Ratenkrediten ist die längere Laufzeit. Die geringeren Raten bedeuten mehr Luft in der Haushaltsrechnung. Diese ist bei fast allen Immobilieninvestoren wegen hoher Abschläge der Banken und Stressannuitätenbetrachtung eng. Die Zinsen sind meist ähnlich wie bei Ratenkrediten.

Die Bonität aus Banksicht leidet weniger, da diese Darlehen nicht unter Konsumdarlehen (Ratenkrediten, Leasing, etc.) in der Selbstauskunft geführt werden, sondern beim jeweiligen Objekt, wie Nachrangdarlehen (auch meist nicht grundschuldbesichert und daher auch nur ein anderes Wort für Blankodarlehen). Es muss also nicht mühevoll die Bank überzeugt werden, dass diese Schulden keine Konsumschulden sind. In der Schufa ist diese Unterscheidung leider nicht möglich. Und ja, fast alle Blankodarlehen/Blankokredite (es gibt Ausnahmen!) stehen ganz normal in der Schufa.

Blankodarlehen zur Eigenkapitalgewinnung (verdeckt)

Es werden Blankodarlehen aufgenommen. Das Geld hieraus lässt man mit dem restlichen (wenn auch geringen) Eigenkapital auf dem Konto verschwimmen und akzeptiert bewusst, dass nach 30 Tagen üblicherweise keine Zinsabzug mehr möglich ist. Der große Vorteil gegenüber direkt in eine Finanzierung eingebrachte Blankodarlehen (dies ist bei Banken- und Bausparkassen nötig, die einen Verwendungsnachweis benötigen) ist, dass es einige Banken der Hauptfinanzierung gibt, die "echtes" Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht haben wollen.

Hat sich das Blankodarlehen / der Blankokredit erst mal mit dem eigenen Eigenkapital vermischt, gilt es bei diesen Banken (alles sauber angeben in der Selbstauskunft - nichts verschwiegen) als echtes Eigenkapital (wegen dem zeitlichen Abstand). Je größer der zeitliche Abstand desto besser. Eine rechtzeitige vorbeugende Beantragung schon möglichst mehrere Monate im Voraus sollte daher die bevorzugte Strategie sein.

Die Kriterien für die richtige Auswahl des Blankokredits [Blankokredit Voraussetzungen]

Blankodarlehen / Blankokredite sind endlich und nicht immer leicht zu bekommen, daher müssen diese zum richtigen Zeitpunkt mit der richtigen Verwendung und der richtigen Strategie sowohl beantragt als auch eingesetzt werden. In der Folge lernst Du die verschiedenen Kriterien kennen, damit Du welches Blankodarlehen strategisch richtig einsetzen solltest. Zum Blanko-Fallbeispiel.

Blankokredit-Kriterium: Immobilienbesitz

keiner / drei Monate / ein Jahr / drei Jahre / fünft Jahre

Wer heute aus Bonitätsgründen noch nicht in Immobilien investieren kann, der sollte sich eine Schrottimmobilie oder sehr günstige Wohnung Cash kaufen, damit die Zeit anfängt zu laufen. Immobilien (fast) gratis bekommen: Mehr zu Herrenlosen Grundstücken.

Blankokredit-Kriterium: Immobiliennutzung für Blankokredit

Eigengenutzt / Fremdgenutzt

Wer seine Eigennutzung aufgibt, sollte darüber nachdenken vorher ggfs. noch ein Blankodarlehen zu beantragen. Eine nicht eigengenutzte Immobilie zu haben ist zwar steuerlich interessant, grundsätzlich sehen aber Banken diese immer kritisch in ihrem eingeschränkten Weltbild. Je nach Blankodarlehensgeber wird teilweise zwei, drei oder fünf Jahre eigengenutztes Wohneigentum gefordert. Es gibt natürlich auch einige Darlehensgeber, die vermietete Objekte akzeptieren, aber hat man entsprechendes eigengenutztes Wohneigentum eben nicht, fallen einige der Darlehensgeber eben raus.

Es wird zwar oft über eine Negativerklärung abgesichert, die bei Verkauf eine Zustimmung der Bausparkasse erfordert, dies wird jedoch in der Praxis nicht überprüft. Man kann das Blankodarlehen auch später mit 1% Vorfälligkeit auf ein anderes Darlehen umschulden. Der große Vorteil ist nun, dass man jetzt einen Verwendungsnachweis für das andere Darlehen erreicht hat.

Blankokredit-Kriterium: Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf inkl. Blankodarlehen: Egal (die meisten Darlehen) / max. 60% / max. 80% (z.B. Wüstenrot Negativdarlehen)

Blankokredit-Kriterium: Verwendungsnachweis + Verwendungszweck

Vermittler bestätigt (keiner) / 80% Kostennachweis // 100% Kostennachweis

Modernisierung / Kaufnebenkosten / Kaufpreis / freie wohnwirtschaftliche Verwendung / komplett freie Verwendung

Es gibt Blankodarlehen ohne einen Verwendungsnachweis (dazu gehören auch die meisten Ratenkredite bis 50.000 €), sowie Blankodarlehen bei denen 80% oder 100% der Kosten nachgewiesen werden müssen der Kosten. Soll die Variante der vorbeugenden und verdeckten Eigenkapitalgewinnung genutzt werden, so muss man auf entsprechende Blankodarlehen ohne Verwendungsnachweis oder gar freier Verwendung oder freier wohnwirtschaftlicher Verwendung (auch Kaufnebenkosten) zurückgreifen. (Weitere Tipps und Tricks findest Du auf unserem YouTube-Kanal)

Natürlich wäre es totale Verschwendung, eine Maßnahme (z.B. Modernisierung) über ein Blankodarlehen zu finanzieren, das keinen Verwendungsnachweis hat, da diese Art der Blankodarlehen nur begrenz verfügbar ist. In der Praxis lassen sich davon oftmals nicht mehr als drei bis vier Darlehen je 30.000 € + 2-3 Darlehen je 50.000 € (= 190.000 € - 270.000 € Blankodarlehen - richtig eingesetzt für Kaufnebenkosten ergeben sich daraus dann 2 bis 3 Millionen Euro Immobilienbestand).

Blankokredit-Kriterium: Schufa-Score und Schufaeintrag

Schufaeintrag: Blankodarlehen/Blankokredit wird nicht in der Schufa eingetragen, eine Schufaneutrale 14-Tage sichtbare Konditionsabfrage wird jedoch ggfs. gemacht / Blankodarlehen wird voll und scorerelevant in der Schufa geführt.

Strategische Vorarbeit für Blankokredit: Bestandskunde werden bei Bausparkassen

Vorbeugend strategisch bei verschiedenen relevanten Bausparkassen Bausparverträge abschließen und minimalst besparen. Die Abschlusskosten müssen in 12 Monaten einbezahlt werden (Praxis: Auf 1 Monate rechnen). Idealerweise in Kombination mit der Strategie, die Kaufnebenkosten in einen Bausparvertrag einzuzahlen und abzutreten mit fünf Jahren Zinsbindung, um Schwellenwerte bei 50.000er Darlehen (Blankokredit) zu erreichen.

Je nach Bausparkasse dauert es 24 oder 36 Monate, um bei regelmäßiger Besparung eines Bausparvertrags als Bestandskunde zu gelten und so von einem besseren Scoring bei der Kreditvergabe zu profitieren und dadurch auch bei einem schlechteren Schufa-Score, der automatisch durch die hohe Kreditaktivität bei Immobilieninvestoren schlechter wird, noch an das Blankodarlehen zu kommen.

Bei einer Bausparkasse sind z.B. Blankodarlehen / Blankokredit für Selbstständige oder Mieterblankodarlehen nur dann möglich, wenn diese seit zwei Jahren Bestandskunde sind.

Strategische Vorarbeit für Azubis / Studenten Mieterblanko-Bauspardarlehen

Es gibt auch 30.000 € Mieter-Bauspardarlehen für 24-monateige Bestandskunden einer einzigen Bausparkasse. Wer aktuell wegen einer Ausbildung oder eines Studiums noch keine Finanzierung bekommt, schaut sich verschiedene Strategien an anderer Stelle im Buch an, wie man sich doch bekommt, siehe Mama-GmbH, Eltern als Antragsteller etc. Wähle die Bausparkassen nur 10.000 € (eine bietet auch 15.000 € an) sogar satte 30.000 € Blankodarlehen gibt, sofern man einen 24-Monate langen Vertrag hat.

Strategische Vorarbeit: Bestandskunde werden bei einer Sparkasse

Sofern noch keine Geschäftsbeziehung mit irgendeiner Sparkasse besteht, sollte bei irgendeiner Sparkasse ein Konto eröffnet werden. Es reicht dazu ein kostenfreies aktives Tagesgeldkonto mit ein paar Umsätzen. Nach 12 Monaten kann man sich mit einem bei uns anzufordernden Formular bestätigen lassen, 12 Monate Bestandskunde zu sein und gilt damit nun gilt auch als Bestandskunde einer bestimmten Bausparkasse.

Dies hat nun den Vorteil, dass abweichende vom Schufa-Score, der oftmals bei Immobilieninvestoren, die schon ein paar Darlehen haben, nicht mehr gut genug ist, da an Blankodarlehen sehr hohe Anforderungen gestellt werden, jetzt der interne Score irgendeiner Sparkasse oder BW-Bank genommen wird. Dieser ist im Regelfall sehr gut und hat einen Bestandskundenstatus, dadurch auch ein gehobenes Scoring bei der Bausparkasse. Den internen Sparkassen-Score kannst Du dir, wenn Du einen guten Draht zur Bank hast, dort als PDF aushändigen lassen. Ansonsten besorgt diesen eine spezielle Bausparkasse bei deinem Berater selbst. In 95% der Fälle wird der score über einen der beiden Wege herausgerückt.

Strategie: Rechtzeitig Blankodarlehen beantragen (wegen Schufa-Score)

Blankodarlehen bieten sich gerade bei noch kleinen Portfolios an, da hier noch ein ausreichende guter Schufa-Score besteht. Immobilieninvestoren, die in drei Jahren 30-50 Darlehen für diverse Wohnungen beantragt haben, kommen oftmals nur noch bei der Bestandskunden-Strategie mit Sparkassen-Scoring weiter.

Daher sollte, auch wenn noch Eigenkapital vorhanden ist, trotzdem frühzeitig mit Blankodarlehen begonnen werden, bevor man sich den Weg zu den meisten Bausparkassen aus Schufa-Score-Gründen verbaut hat. Wir empfehlen daher, mit echten 110%-Finanzierungen, da auch hier die Bankauswahl endlich ist, abzuwarten und erst mit Blankokrediten zu arbeiten und die echten 110% Finanzierungen (ohne Zusatzsicherheit oder Globalgrundschulden) zu starten, solange es der Schufa-Score noch zulässt, da man sich sonst einige Bausparkassen für die Zukunft verbaut hat.

Blankokredit-Kriterium: Weitere Darlehen

Weitere Darlehen: Keine Darlehen bei der jeweiligen Bausparkasse / keinerlei Neudarlehen / Umschuldungen in den letzten zwei Jahren.

Blankokredit-Kriterium: Antragsberechtigte

Angestellte / Selbstständige / Bilanzierer

Blankokredit-Kriterium: Bestandskunde

Bestandskunde: Kunde irgendeiner Sparkasse oder BW-Bank seit mindestens 12 Monaten (irgendein Darlehen oder Girokonto) / 24 Monate Kunde der jeweiligen Bausparkasse / 36 Monate Kunde der jeweiligen Bausparkasse

Offen in eine Finanzierung eingebrachte Blankokrediten

Einige wenige Banken akzeptieren (selten bei der ersten Immobilie wegen negativer Vermögensbilanz - außer bei Eigenheim z.B. die DSL-Bank, später bei ein paar realisierten Einkaufsgewinnen bei vermieteten Objekten aber schon) auch offen in die Finanzierung eingebrachte Blankodarlehen, Arbeitsgeberdarlehen, Bauspardarlehen, Familiendarlehen.

Weitere Informationen zu Blankodarlehen/Blankokrediten: Blankokredit Vor- und Nachteile

Es gibt Bausparkassen, die fordern einen Verwendungsnachweis und akzeptieren den Einsatz eines Blankodarlehens als wohnwirtschaftliche Verwendung, NICHT jedoch für die Kaufnebenkosten. Nun ist es für die hauptfinanzierende Bank allerdings im Regelfall kein Problem (der Beleihungsauslauf bleibt ja gleich) - außer den wenigen Banken, die auch echtes Eigenkapital bestehen bei der Auszahlung nach unterschriebenem Darlehensvertrag (beim Antrag wird dieses Thema noch nicht erwähnt), wie folgt zu verfahren. Bei einer 100%-Finanzierung + Kaufnebenkosten aus Blankodarlehen (+ ggfs. nicht wertsteigernde Modernisierung aus Blankodarlehen) wird die Zahlung des Kaufpreises gesplittet.

Erst zahlt die Bausparkasse in der Regel 30.000 € (Höchstbetrag bei den Bausparkassen, nur selten auch 50.000 € möglich) auf den Kaufpreis. Die Bank zahlt, nachdem dieser Zahlungsbeleg erbracht ist, dann den Restkaufpreis. Was dann noch übrig bleibt, kann für die Kaufnebenkosten verwendet werden, indem dies die Bank direkt bezahlt oder an den Käufer ausgezahlt, der innerhalb von 30 Tagen weiterüberweisen muss, damit die Zinsen von der Steuer absetzbar sind.

Für die Bank bleibt es weiterhin bei einem Beleihungsauslauf von 100% und sie hat daher kein Problem. Die Bausparkasse hat erreicht, was sie erreichen wollte, nämlich eine Verwendung des Blankodarlehens auf den Kaufpreis und nicht auf die Kaufnebenkosten. Du kannst unter jedes Objekt im Bestand ein oder mehrere Darlehen hängen. Blankokredit eben 😉

Blankodarlehen als Überbrückungslösung zur Nachbeleihung [Blankokredit Vorteile]

Sehr viele haben das Problem, dass es an Eigenkapital mangelt. Für die Objekte, die wegen Zinsbindungen nicht nachbeliehen werden können, aber Reserve (auch Einkaufsgewinne und Aufwertungsgewinne) zu nutzen anstatt sie brach liegen zu lassen. Alle, die ich kenne, die sehr schnell einen größeren Bestand von 30 und mehr Einheiten in unter fünf Jahren hochgezogen haben, mussten das Eigenkapitalproblem lösen. Die einen haben es mit Blankodarlehen gelöst, die anderen mit Mezzaninekapital, andere beleihen Objekte als Zusatzsicherheit, andere die Objekte der Eltern. Ganz wenige nutzen 110% Finanzierungen - weil ihnen die Kontakte fehlen.

Das Problem "Eigenkapital-Mangel" hat man nicht, wenn man einmal im Jahr eine Wohnung kauft, das hat man aber, wenn man alle drei Monate ein weiteres Mehrfamilienhaus kauft. Und wenn ich idealerweise nicht den ganzen Bestand untereinander mit Grundschulden verstricken will - damit ich auch in der Anschlussfinanzierung noch frei bin, sodass ich nach Ablauf Niederstwertprinzip Umschuldung + Kapitalbeschaffung machen kann, sind das alles Einsatzbereiche für Blankodarlehen zur Überbrückung.

Blankodarlehen / Blankokredit hebeln [Blankkredit Beispiel]

Die Idee: Mit einem 30.000er Blankodarlehen (gerne auch inkl. Nebenkosten) wird eine Wohnung gekauft. Auf das leere Grundbuch wird dann über Kapitalbeschaffung oder Zusatzsicherheit als Eigenkapital-Ersatz ein Mehrfamilienhaus gekauft. Diese Strategie funktioniert jedoch nur, wenn das Objekt deutlich mehr wert ist, da so kleinteilige Objekte schwer nachzubeleihen oder als Zusatzsicherheit einbringbar ist, der Einkaufspreis aber bei unter 30.000 €, dann macht die Strategie Spaß.

Tilgungsträger Bausparvertrag - für spätere Blankokredite

Anstatt der Tilgung wird ein Bausparvertrag bespart. Soweit ist das Modell bereits bekannt (mit seinen Nachteilen siehe nächster Satz). Nun wird aber der Bausparvertrag nicht so dimensioniert, dass man die Anschlussfinanzierung damit machen kann (da gibt es ja die bekannten Nachteile: hohe Tilgung, nur vermeintlich günstiger Zins, Zuteilung unsicher, hohe Kosten wegen niedrigen Zinsen in der Ansparphase, hohe Grenzzinskosten).

Der Bausparvertrag wird so dimensioniert, dass man zum Ende der Zinsbindung (z.B. nach fünf Jahren) ein zuteilungsreifes Blankobauspardarlehen hat, um damit nicht nur sein eingesetztes Eigenkapital zurück zu bekommen, sondern dies auch gleich noch über ein Blankodarlehen zu hebeln. Man ist jedoch bei den meisten Banken gezwungen, die Bausparsumme so anzusetzen, das sie der Darlehenssumme entspricht. Man kann die Verträge jedoch später teilen. Unabhängig davon kann die Anschlussfinanzierung dann auch noch mit einer grundschuldbesicherten Kaptalbeschaffung kombiniert werden.

Bei den meisten Bausparkassen und Tarifen müssten 40% einbezahlt werden um 30.000 € Blankodarlehen zu erhalten. Es gibt auch Tarife mit 25%, dann wird die Tilgung aber höhere (Laufzeit kürzer). So muss meist ein Vertrag von mindestens 50.000 € Vertrag (Bausparsumme) abgeschlossen werden, der mit 20.000 € befüllt werden muss, um 50.000 € ausbezahlt zu bekommen, sprich 30.000 € Darlehen zu erhalten.

Dimensionierung: 50.000 € Bausparsumme [Blankokredit Zinssatz]

5 Jahre Zinsbindung:

333,33 € Sparrate: anstatt 2% Tilgung bei 200.000 € Darlehen

333,33 € Sparrate: anstatt 3% Tilgung bei 133.333 € Darlehen

10 Jahre Zinsbindung:

166,66 € Sparrate: anstatt 2% Tilgung bei 100.000 € Darlehen

166,66 € Sparrate: anstatt 3% Tilgung bei 66.666 € Darlehen

15 Jahre Zinsbindung:

111,11 € Sparrate: anstatt 2% Tilgung bei 66.666 € Darlehen

111,11 € Sparrate: anstatt 3% Tilgung bei 44.444 € Darlehen

Das heißt, dass Darlehen zwischen 44.444 € (bei 15 Jahre Zinsbindung) und 200.000 € (bei 5 Jahre Zinsbindung) grundsätzlich für das Modell Tilgungsträger Bausparen für spätere Blanko-Bauspardarlehen geeignet sind. Ein großer Nachteil an den zuteilungsreifen Blankodarlehen ist jedoch die kurze spätere Darlehenslaufzeit. Daher wird meist dann doch lieber zu dem Modell mit Vorfinanzierung gegriffen.

Welche Bausparkasse wähle ich?

Eine gute Strategie ist es, jeden Bausparvertrag bei einer anderen Bausparkasse abzuschließen, da die meisten Bausparkassen bei normaler Bonität nur ein Blankodarlehen genehmigen. Die Bausparkassen, welche Blanko-Bauspardarlehen auch mit Vorfinanzierung genehmigen würden, lassen wir außen vor und starten mit denen, bei denen wir keine Vorfinanzierung bekommen.

Dies ist insbesondere bei Selbstständigen oder noch schlimmer Bilanzierenden wichtig. Für Angestellte hingegen gibt es bei jeder Bausparkasse auch vorfinanzierte Blankodarlehen. Die sind wegen der längeren Laufzeit dann im Regelfall die erste Wahl. Hier geht es also nur um den ratingverbessernden Bestandskundenbonus, der bei schlechterem Schufa-Score, weil viele Objekte und viele Darlehen vorhanden, dann trotzdem noch ein Blankodarlehen ermöglicht.

In welcher Reihenfolge (also welche Bausparkasse zuerst) die Verträge abgeschlossen werden sollen, können wir dir als Finanzierungsvermittlung sagen. Da die Bedingungen sich laufend ändern, steht hier keine Auflistung.

Der wohnwirtschaftliche Verwendungsnachweis (Kaufnebenkosten für das nächste Objekt, Modernisierung, Kauf eines Objektes etc.) wird üblicherweise vom Vermittler / Kunden bestätigt und von der Bausparkasse nicht kontrolliert. Dies kann man aber nicht verallgemeinern. Im Turbo-Blankodarlehen (max. 13 Jahre Laufzeit) der Wüstenrot erfolgt z.B. keine Kontrolle (Bestätigung durch den Vermittler), im für uns aber interessanten Constant 25 der Wüstenrot mit knapp 27 Jahren Laufzeit jedoch schon.

Sparkassen arbeiten gerne mit der jeweilig zuständigen lokalen LBS, Volksbanken gerne mit der Schwäbisch Hall. Einige Sparkasse und Volksbanken erlauben einen fremden Tilgungsträger (Bausparvertrag) einer anderen Bausparkasse als ihrer Partnerbausparkasse nicht. Als Eigenkapitalersatz werden die Verträge jedoch im Regelfall von allen Bausparkassen akzeptiert.

Wie Blankodarlehen dein Portfolio skalieren [Blankokredit]: Ganz logisch! Um ein Blankodarlehen anzufragen, sende uns deine Unterlagen.