Ablauf Immobilienkauf: Der komplette Ablauf vom Immobilienkauf mit der Finanzierung.
Erhalte endlich Überblick über den gesamten Prozess, und lass dich nicht an der Nase herrumführen!
Welche Schritte gibt es? Der Reihe nach...
- Recherche
- Objektbesichtigung
- Deal closen
- Finanzierung Darlehensvertrag
- Unterschrift Notartermin
- Grundschuldbestellung
- Auszahlung
Du bekommst jetzt Tricks, wann Du auf was achten musst (zu den Tipps&Tricks hier klicken). Die kompletten Prozesse, welche Fristen es gibt, da ist auch für die Profis der ein oder andere Kniff dabei! Hier das Gesamtbild, um den Ablauf vom Immobilienkauf und der Baufinanzierung zu bekommen.
Du denkst, nur Einsteiger haben Fragen? Auch Profis suchen bei Sonderfällen wie
- Erbbaurecht
- Sanierungsgebiet
- Vorkaufsrechte anderer Art
- Darlehen nicht rechtzeitig genehmigt bekommen
- Dauer des Ablaufs
- Kleindarlehensbereich
nach Antworten in dieser Videoreihe.
1. Ablauf Immobilienkauf: Unterlagen sammeln und hinterlegen
Wenn Du noch ganz am Anfang stehst, ist noch überschaubar. Du hast:
- Eigenmietvertrag
- Kontoauszüge
- die letzten drei Lohnabrechnungen (aktuell und von Dezember des Vorjahres)
- Personalausweis
- Aufenthaltstitel falls vorhanden
- ggf. private Rentenversicherung
- ggf. PKV
und noch keine Immobilien! Aber das sind schon einige wichtige Unterlagen! Von Anfang an ist es wichtig seine Unterlagen komplett digital abzulegen. Sauber in einer PDF, sauber benannt und gut strukturiert. Mit diesen Unterlagen gehst Du idealerweise jetzt frühzeitig auf einen Finanzierungsvermittler zu und hinterlegst deine Unterlagen, damit Du als Kunde mit einem Profil erfasst und einem Mitarbeiter zugeordnet bist bei dem Finanzierungsvermittler. Sichere dir jetzt hier unsere Unterlagenliste: Unterlagenliste.
Bei uns steuern wir das Anfragevolumen genau darüber. Die Kunden, die schon hinterlegt sind, erhalten schnell eine Finanzierungsbestätigung; jemand der sich das erste mal meldet kann nicht sofort genau so behandelt werden, wie ein Kunde der sich vorbereitet hat. Wenn jemand erst dann mit der Unterlagen auf uns zukommt, wenn er die Objektzusage hat, dann ist das beim Immobilienkauf kritisch zu betrachten.
Wenn ein Kunde ohne Objekt zu uns kommt und wir eine Woche Zeit haben den Kunden zu erfassen und einem Mitarbeiter zugeordnet werden, und der Kunde kommt dann später mit einem konkreten Objekt, dann können wir blitzschnell eine Finanzierung auf die Beine stellen, weil kein Puffer fehlt, wenn wir viel zu tun haben. Die Auslastung schwankt, mal haben wir mehr oder weniger anfragen, und das federn wir über den Puffer in der Unterlagenaufbereitung ab.
Ablauf Immobilienkauf: Bereite jetzt deinen Finanzierung vor, indem Du die Unterlagen vorbereitest: Unterlagenliste sichern.
2. Ablauf Immobilienkauf: Objektrecherche
Die nächste Phase nach den Unterlagen. Es gibt viele Quellen, die Du nutzen kannst um Objekte zu finden. Hier ist ein separates Video von uns dafür: Immobilie finden mit kostenlosen Marktanalyse-Tools.
Wann nimmst Du hier Kontakt zu dem Finanzierungsvermittler auf? Wenn Du dir unsicher bist zu einer Objekteinwertung, kannst Du es uns zur rüberschicken und einzelne Fragen anhand der Exposés klären. Oder wenn es irgendwelche Sonderfälle / Knackpunkte gibt (hoher Gewerbeanteil, Sanierungsstau, etc.).
3. Ablauf Immobilienkauf: Besichtigungstermin
Meistens hast Du vor dem Besichtigungstermin noch nicht alle Unterlagen und Dokumente zusammen. Du kannst aber schonmal eine Liste mit allen fehlenden Unterlagen erstellen. Bei Besichtigungstermin kannst Du das auch ansprechen; oft wird aber ein Datenraum nach der Besichtigung bereitgestellt. Wenn es notwendig ist, dann kannst Du bei uns eine Finanzierungsbestätigung anfragen und dann dem Makler vorlegen (schafft Vertrauen, auch wenn dieses Papier nichts wert ist).
Ein toller Spruch ist "Meine Bank/Finanzierungsvermittler hat mir grünes Licht gegeben. Wir können sofort zum Notar". Beim Finanzierungsvermittler hast Du ja deine Unterlagen hinterlegt und einen groben Rahmen abgesteckt hast. Achtung: Beim Investor gibt es den klassischen "was kann ich mir leisten"-Rahmen nicht, das ist Eigennutzer-Denken. Es gibt beim Investor auch grundsätzlich schwierigere Fälle, wenn bei einem größeren Mehrfamilienhaus mehr Eigenkapital gefordert wird, aber hier können im Einzelfall das Thema ansprechen.
Ablauf Baufinanzierung: Du brauchst keine Finanzierungsbestätigung, es geht auch ohne. Ganz viele machen eine Objektbesichtigung bei Immobilienkauf ohne Finanzierungsbestätigung. Es geht mehr um dein Standing, wie Du auftrittst. Der Small-Talk ist fast schon wichtiger als die Besichtigung selbst, die Kaufentscheidung muss schon vorher anhand der Unterlagen getroffen worden sein, die Besichtigung dient dem Absichern.
Der Makler sollte als Deal-Enabler gesehen werden, als Partner. Nicht als jemand, der teures Geld kostet, sondern ein seriöser Geschäftspartner, der dir gute Immobilien liefert. Achte darauf, beim Makler seriös zu wirken. Kommuniziere eine schnelle Abwicklung, keine Probleme, Finanzierung kein Problem. Wenn es ein privater Verkäufer ist, dann solltest Du nicht den Profi raushängen lassen, damit kein Ungleichgewicht entsteht.
Übrigens: Erfahre 10 Vorteile einer Finanzierung mit Immotege für dich als Immobilienkäufer.
4. Zeitlicher Ablauf Immobilienkauf: Die Modernisierungsaufstellung
Du brauchst die Modernisierungsaufstellung im Regelfall bei einer Finanzierung um ein fiktives Baujahr zu ermitteln, die Objekteinwertung hochzuziehen, die Restnutzungsdauer hochzuziehen, Blankoanteile zu verringern. Da hast Du im Exposé meist rudimentäre Daten; diese vervollständigst Du bei der Besichtigung. Aber stelle deine Fragen nebenbei. Du nimmst bitte nicht das Formular mit und sagst dem Makler, dass er es ausfüllen soll - oder auch nicht zusammen durchgehen. Sondern Du machst dir selbst Notizen im Vorbeigehen nebenher ein paar Fragen zu stellen, um deine Modernisierungsaufstellung im Nachgang aufzustellen.
5. Ablauf Immobilienkauf: Preisvorverhandlung
Im Besichtigungstermin ist der erste Zeitpunkt um eine Preisvorverhandlung zu machen. Du kannst den Deal schon vorher am Telefon closen, aber klassischerweise macht man eine Preisvorverhandlung im Besichtigungstermin und fragt dann "Geht das noch was?". Das ist natürlich Feingefühl wo was geht oder nichts geht. Grundsätzlich möchtest Du einen Makler der nicht auf der Verkäufer, sondern auf der Käuferseite sitzt, der ein Interesse an einer schnellen Abwicklung hat. Wenn Du einen Makler hast, der zum Höchstpreis verkaufen will oder einen Verkäufer hast, der Preismotiviert ist, dann ist das sowieso schon der falsche Deal. Am besten gleich im Besichtigungstermin nach der Preisverhandlung closen und eine Anzahlung in bar leisten, um das Objekt von dem Markt zu nehmen. Du wirst handelseinig, zahlst was an, aber das Objekt wird vom Markt genommen und allen anderen Interessenten abgesagt.
6. Ablauf Immobilienkauf: Das Kaufangebot
Sofort nach dem Besichtigungstermin schiebst Du dem Immobilienmakler oder dem Privatverkäufer ein schriftliches Kaufangebot nach. Das hast Du vorher schon vorbereitet; hier kannst Du den besprochenen Kaufpreis nochmal unterstreichen. Beim Makler ist ein sauberes Kaufangebot besonders wichtig, weil das Kaufangebot an den Verkäufer geht und das Kaufangebot deine Visitenkarte ist. Der Verkäufer hat dich persönlich nicht kennengelernt, hier kannst Du einen guten Eindruck machen.
Keine Sorge: Das Kaufangebot bindet zu nichts, den wir haben Notarzwang bei Immobilien in Deutschland. Sämtliche Zusagen, Reservierungsbestätigungen und ähnliches verpflichten zu nichts.
7. Ablauf Baufinanzierung: Die restlichen Unterlagen
Der Datenraum ist von dem Makler nach der Besichtigung bereitgestellt, jetzt kannst Du dir die letzten Unterlagen noch sichern. Noch besser ist es, wenn wichtige Unterlagen fehlen und Du diese selbst besorgen musst, dann hast Du einen Vorteil gegenüber den anderen Kaufinteressenten, da diese ebenfalls die wichtigen Unterlagen nicht haben. So kannst Du dir die Immobilie schneller sichern, wenn Du Zeit und Geld investierst (dir Vollmachten unterschreiben lässt, und das Bauamt abklapperst, Hausverwaltungen kontaktierst, etc.). Einen Teil der Unterlagen können wir als Vermittler für dich besorgen.
Die gesamten persönlichen Unterlagen (Bonität, Bestand, etc.) sollten vorher schon fertig sein, sodass nur noch die Unterlagen von dem neuen Objekt dazukommen. Wir erleben ganz häufig, dass Kontakt aufgenommen wurde und erst nach Monaten das Objekt das ist - in der Zwischenzeit hat sich was verändert, sodass die Basisunterlagen / Stammdaten erneuert werden müssen, was wieder Zeit klaut. Sende uns daher regelmäßig Updates zu deinen Unterlagen.
Weitere Schritte erfährt Du in den unteren Videos.
