Ab wann lohnt sich eine VV-GmbH? [Aufklärung]

1. Renditeerwartung

Haben wir eine hohe Renditeerwartung, kaufen wir das Objekt mit der GmbH, wegen dem niedrigen Steuersatz. Ab einer bestimmten Rendite (4-8% Rendite) kaufen wir das Objekt als Privatperson ins private Vermögen.

2. Einkaufsgewinn

Einkaufsgewinne wollen wir als Privatperson durch Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei realisieren. In der VV-GmbH kaufen wir eher zum Markpreis ein. Natürlich kauft deine VV-GmbH von dir als Privatperson deine Immobilien zum Marktpreis ab, damit die Einkaufsgewinne steuerfrei der Privatperson zugerechnet werden. Mehr dazu in unserem 6-Phasen-Strategieplan.

3. Wertsteigerungspotential

Das wollen wir uns als Privatperson sichern, da wir nach 10 Jahren steuerfrei veräußern. Für die VV-GmbH ist das nicht so relevant / interessant.

4. Aufwertungsmöglichkeiten

Aufwertungsmöglichkeiten lieber Privat halten, da wir durch die Modernisierungen des Gebäudes aus 1 €, den wir investieren, 3 € zurückbekommen (davon planen wir 1 € für die Finanzierung und 0,5 € Steuerrückerstattung= Also 0,5 € Liquiditätsgewinn). In der GmbH können wir Modernisierungen nicht so gut finanzieren, weil wir Blankodarlehen nicht nutzen können. Zudem können wir die Modernisierung nur zu 15,825% von der Steuer absetzten, statt wie als Privatperson 50%. Und wir können in der VV-GmbH nach der Aufwertung, die den Preis auch mal verdreifacht, nicht steuerfrei nach 10 Jahren verkaufen.

5. Objektstrategie

Bin ich in Lagen unterwegs, die einen Bevölkerungsrückgang haben, aber hohe Renditen (ggfs. kein Einkaufsgewinn) und mit wenig Modernisierungsarbeit; dann nehmen ich die VV-GmbH. Vor allem wenn es größere Objekte sind (> 1. Mio €). Nicht viele kleine Budden in die VV-GmbH stecken, sondern viele Mehrfamilienhäuser in die VV-GmbH nehmen, je größer das Objekt, desto besser. Als Privatperson kaufe ich viele kleine Objekte in meinen Privatbestand, die hohe Aufwertungsmöglichkeiten haben.

6. Kooperationspartner und GmbH-Finanzierung

In der VV-GmbH investieren wir mit andern zusammen; wir holen also Co-Investoren rein. Die Finanzierung läuft meist über 80% Fremdkapital und 20% + Nebenkosten über Eigenkapital. Als Privatperson finanziere ich auch mit einer 110%-Finanzierung ohne Eigenkapital. Frage bei uns eine Finanzierung unverbindlich an.

7. Nachbeleihungsmöglichkeit

Als Privatperson ist eine Nachbeleihung der Immobilie viel leichter, denn ich habe als Privatperson eine größere Bankauswahl und kann die Einkaufsgewinne zur Nachbeleihung leichter nutzen (dank Niederstwertprinzip). In der VV-GmbH stehen die Einkaufspreise als Buchwerte in der Bilanz. Ich führe bei jeder Nachbesicherung immer Diskussionen über den Wert der Immobilie. Und ich habe standardmäßig mind. 20% Eigenkapital zu liefern. Durch das Ertragswertverfahren habe ich als VV-GmbH höhere Blankoanteile; was es schwerer macht die Immobilie zu beleihen.

8. Haltedauer

Als Privatperson halte ich 10 Jahre und verkaufe dann steuerfrei an die VV-GmbH. Als VV-GmbH verkaufe ich vielleicht nach 10 Jahren, wenn der Marktpreis passt. In der GmbH kann es auch von den Co-Investoren abhängig sein.

9. Wann wechsel ich von Privat zur GmbH?

Grundsätzlich sollte ich erstmal schauen, dass ich im Privatvermögen ausreichen Cashflow produziert habe; sodass ich von dem Cashflow meiner Immobilien leben kann und den Job gekündigen kann. Erst wenn ich das Geld nicht mehr brauche mache ich den Wechsel von Privat zur VV-GmbH. Hier ist wichtig: Niemals eine Ausschüttung auszahlen; da zahlst Du zu viel Steuern. Der steuerfreie Verkauf von Immobilien aus Privat an die VV-GmbH ist der einzige Weg um Geld aus der VV-GmbH zu entnehmen. Dafür benötigt ich aber immer wieder Objekte, die ich als Privatperson im Bestand langegenug im Bestand halte und dann Stück für Stück an die GmbH verkaufe. Wenn ich das nicht tue und das Geld aus der VV-GmbH über ein Geschäftsführergehalt raushole, dann brauche ich keine VV-GmbH.

10. Mit der VV-GmbH starten?

Habe ich niedrige Renditen, verursache ich ja als Privatperson keine Steuern; so spielt der hohe Steuersatz auch keine Rolle. Bei 5-6% -Rendite wird keine große Steuerlast eingestellt. Erst ab 10-12% kommt die VV-GmbH ins Spiel. Bei 8% ist es ein Rechenexempel; ich habe in der GmbH nach 6 Jahren noch den §6b ESTG, mit dem ich den Gewinn, den ich in der Veräußerung erzielen kann, zumindest noch auf das nächste Objekt mit AfA-Grundlage reduzieren kann, und dann nicht sofort versteuern muss. Oder ich gehe per Share-Deal raus. Grundsätzlich: Wenn ich mit einer GmbH unterwegs bin, dann immer mit einer Holding. Niemals mit einer eigenen VV-GmbH, die einsam dasteht. Als Privatperson brauche ich diesen gesamten Apparat nicht, er ja auch Geld kostet. Auch die Prüfung durch die Bank dauert länger. Wir empfehlen immer: So lange wie möglich in der Privatkundenabteilung der Bank zu bleiben. Den Bestand als Privatperson skalieren und danach erst die VV-GmbH ins Spiel bringen. Bei Kooperationsgeschäften gleich mit GmbH starten.

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