Vermieten über Airbnb? [Arbitrage]

Viele Investoren schielen rüber zu der Kurzzeit/Ferienvermietung per Airbnb, weil Sie so mehr Rendite erwirtschaften möchten, als bei üblicher langfristiger Wohnraumvermietung. Kurz vorab: Wenn Du ein Objekt für die Airbnb-Vermietung bei einer Bank finanzieren willst, dann rechnet die Bank das Objekt mit üblichen Wohnraummieteinahmen. Das Objekt muss sich für die Bank auch ohne Airbnb-Vermietung rechnen. In diesem Artikel geht es aber darum, was man tun kann, um sich eine nebenberufliche Selbstständigkeit mit der Arbitrage-Vermietung aufzubauen.

Immobilien vermieten ohne sie zu kaufen 

Bei dem üblichen Airbnb-Arbitrage wird eine oder mehrere Wohnungen (oder ganze Mehrfamilienhäuser) angemietet; mit Standardmietverträgen mit drei monatiger Kündigungsfrist. Dem Vermieter ist schon von vorn herein bei der Anfrage über z.B. Immobilienscout24 zu kommunizieren, dass man es anmietet um es weiter zu vermieten.

Punkten kann man hier über ein langfristiges Mietverhältnis, die eigenen Leistungen bei der Instandhaltung und den geringeren Verwaltungsaufwand für den Vermieter (besonders wenn ein ganzes MFH angemietet wird).

Wir würden natürlich gleich eine GmbH (UG möglichst nicht, da unseriöse Wirkung) für dieses Geschäftsmodell gründen, aber man kann auch als Einzelunternehmer starten. Eine Chance auf einen Besichtigungstermin bekommt man bei ca. 2% der angeschriebenen Vermieter. Alternativ kannst Du auch ohne Erlaubnis des Vermieters weitervermieten, dann kann er dich jedoch abmahnen und dann kündigen.

Bis 17.500€ Umsatz kann auch in der GmbH von der Kleinunternehmerregelung Gebraucht gemacht werden, dann muss die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) nicht ausgewiesen werden. Wir empfehlen jedoch von Anfang an keinen Gebraucht von dieser Regelung zu machen, so können bei den relativ hohe Kosten für die Anschaffung von Möbel (sollte bei guter Auslastung nach 2 Monaten amortisiert sein) die Vorsteuer gezogen werden können. Und wenn man das Modell ernsthaft betreibt, sollten die 17.500€ schnell überschritten sein.

Wie mit AirBnB-Arbitrage starten?

Starte mit einer Marktanalyse. Lohnt sich das in deiner Gegend? Gibt es Wettbewerb? Schau über den Buchungskalender wie die Auslastung bei anderen Vermietern ist. Was Du bei der Besichtigung beachten solltest, ist ähnlich wie bei einem Kauf (hier mehr dazu).

Beispiel: Anmietung einer 2-Zimmer-Wohnung. Ausstattung jeweils 2 Betten pro Zimmer.

• Kosten für die Anmietung warm: 900€. 
• Erlös pro Nacht: 70€
• Auslastung 65%
• 70€*0,65*30 Tage = 1.365€

Mehrwertsteuer und Servicefee (ca. 3-5%) rausrechnen bedeutet: 1.365€ / 1,23 = 1.109€. Die Marge liegt also bei "nur" 209€ pro Monat. Reinigung kann über eine extra Fee berechnet werden.

Je nach Standort sind mehrere Tausend Euro Gewinn pro Objekt und Monat möglich. Wie genau, erfährst Du hier (hier klicken!).

Automatisierung und Skalierung

• Professionelle Fotos anfertigen
• Professionelle Beschreibung des Mietobjektes
• FAQ (häufig gestellte Fragen) sammeln
• Feste Regel mir Begründung (Check-in ab 15 Uhr)
• Gästemappe erstellen (Verhaltensregeln, Umgebung, Notfallnummer)
• Im Listing in die Beschreibung aufnehmen
• Wohnungsübergabe outsourcen
• Mini-Tresor neben der Tür mit Pin oder Nuki.
• Ggfs. Schloss mit SIM-Karte, Code veränderbar.
• Wohnungsreinigung outsourcen (an Dienstleister oder 450,00€-Jobber)
• Dienstleister haben der Vorteil, dass eine Ersatzperson da ist
• Bewertungen sammeln (Verboten: Über Freunde erstellen lassen!)
• Testen mit Preisschwellen, um Auslastung zu optimieren
• Zusatzleistungen anbieten
• Repeat! Weitere Wohnungen anmieten und wiederholen.

Strategie: Eher keine Einzimmerappartements, weil die Marge zu gering ist. Da wenig Eigenkapital (Kaution + Möbel + Anlaufzeit) benötigt wird und man auch ohne Kredite arbeiten kann, bietet sich dieses Airbnb-Modell auch für Studenten an.

Alternativen: Deutsche-Pensionen.de, Wimdu.de, verschiedene Ferienwohnungsportale.

Zweckentfremdungsverbot

Erkundige dich beim zuständigen Bezirksamt. Vermietung ab drei Monate am Stück an eine Person sind unkritisch. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg kam jüngst zu der Auffassung, dass das Zweckentfremdungsverbotsgesetz teilweise verfassungswidrig ist und danach viele Gastgeber überhaupt keine Genehmigung bräuchten.

Hotelersatzsteuer

Prüfe, ob diese ggfs. bei dir in der Region eingeführt werden soll. Banken sehen diese Tätigkeit als nachhaltiges Einkommen aus Selbstständigkeit an, sobald du zwei Jahresabschlüsse (besser drei Jahresabschlüsse) vorweisen kannst. Idealerweise mit 50.000€ und mehr Gewinn pro Jahr.

Dies bietet dir:

1. die Möglichkeit, über Betriebsmittelkredite weitere Wohnungsanmietungen und Ausstattungen zu finanzieren und weiter zu skalieren und...
2. ohne  weiteren Angestelltenjob Wohnimmobilien im Privatvermögen zu finanzieren, sei es nun für normale Vermietung oder ebenfalls Airbnb-Vermietung, da Du bereits bewiesen hast, dass Du dieses Geschäftsmodell nachhaltig umsetzen kannst.

Es gibt eine kleine Gruppe von digitalen Nomaden, welche dieses Geschäftsmodell mit einer stark automatisierte Ferienvermietung betreiben. Die Systeme sind sehr ausgefeilt und praxiserprobt; die kannst Du auch für deine Bestandsimmobilien in Deutschland nutzen und so mehr Rendite, mehr Mieteinnahmen, aus den gleichen Objekten rausholen.

Wenn Du weitere Fragen zu diesem Geschäftsmodell hast, kannst Du dich hier informieren: Airbnb-Arbitrage (hier klicken!).