4 Fehler, die deine Portfolioskalierung blockieren

1. Zu niedrige Renditen

Zu niedrige Renditen bei einem zu kleinem Einkommen und deswegen geht schon nach wenigen Objekten die Haushaltsrechnung kalkulatorisch nicht mehr auf.

Beispiel: Ich habe 3-5% Rendite (Brutto-Mietrendite). Kapitaldienst liegt bei 4, und bei einer Stressannuität noch schlechter (25% Bewirtschaftungskostenabschlag muss ich abziehen).

Alles unter 6%-Brutto-Mietrendite führt dazu, dass die Haushaltsrechnung sich verschlechtert; und dann bin ich Stück für Stück nicht mehr finanzierbar. Je niedriger mein Einkommen, desto schneller bin ich nicht mehr finanzierbar. Wenn ich ein höheres Einkommen habe, halte ich das etwas länger durch, aber ich verbrauche mit jedem Objekt mein Puffer - ich zahle bei jedem Objekt drauf. Auch wenn es nur kalkulatorisch ist, und nicht real, wird die Bank dir früher oder
später nichts mehr finanzieren.

 
Beispielrechnung: Du hast 2.000 € Nettoeinkommen, und kannst 3 Wohnungen mit je 100 € Minus im Monat -> somit hast du kalkulatorisch jeden Monat nur noch 1.700 € von deinem Einkommen übrig. Damit ist dein Nettoeinkommen zu gering für eine weitere Finanzierung.

Manchmal macht es Sinn eine schlechte Rendite zu kaufen - wenn man sich im Gegenzug einen super guten Einkaufspreis sichert.
Wenn man z.B. die Miete danach sehr stark anheben kann, weil man ein starkes underrent hatte - aber man muss es sich leisten können und es muss zu dem Portfolio passen. Denkmalimmobilien sind hier ein ein klassisches Beispiel.

2. Zinsbindung

Hier solltest Du auf strategische Zinsbindung setzen. Warum sind die Zinsbindungen relevant?
1. Habe ich zu kurze Zinsbindungen gewählt, dann habe ich ein Stressannuitäten-problem.
2. Habe ich zu lange Zinsbindungen gewählt, z.B. bei einer 10 Zinsbindung habe ich das Problem, dass ich dann nicht Nachbeleihen kann, weil das Objekt "gefangen/gebunden" ist (und habe bei 10 Jahren Zinsbindung immer noch das Stressannuitäten-Thema! Mehr zur Zinsbindung.)
Wer seine Objekte nicht beleihen kann, der kann gleich wieder einstecken und seine Portfolioskalierung abbrechen - das wie ein Haus auf Sand bauen.
Du kannst auch ohne Eigenkapital, sondern über die Beleihung dein Portfolio skalieren.

3. Zu hohe Tilgung

Auch die Tilgung sollte strategisch Sinn ergeben. Beitrag zur Sondertilgung lesen. So niedrig wie möglich tilgen, das hießt im Regelfall 2% Tilgung, aber mindestes so viel, dass ich kein Renteneintrittsproblem bekomme (da im Zweifel freiwillig kalkulatorisch mehr tilgen). 

4. Der Renteneintritt

Gerade das Renteneintrittszenario wird oft nicht betrachtet, dass heißt ich habe eine Haushaltsunterdeckung zum Renteneintritt - am Anfang gehen die schlechte Investments noch irgendwie auf, aber nach paar Objekten geht es nicht mehr auf und ich werde zur Kasse gebeten; also zu einer höheren Tilgung gezwungen -> und das führt zu einer schlechteren Haushaltsrechnung heute. Hier muss ich eine strategische Tilgung wählen.